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租房到期,租客有沒有要求續租的權利?

2019-07-06 點擊 評論

張老板在A市開了家汽車維修店,經營了近十年了,雖然店鋪是租的,但是每2年續簽一次,也沒出過什么岔子,可是今天到了要續期的時候,房東突然說不租了,要求張老板搬離。張老板認為首先自己在這租了這么多年了,自己一時半會也找不到別的地方,而且雙方在合同中約定有展期續租的權利,所以要求繼續承租門面。

在這起糾紛中,雙方租賃合同中約定的的“展期續租權”,正式的法律術語叫做“優先承租權”。即原租賃期間屆滿后,出租人將房屋出租的,在同等條件下承租人依法享有的優先于他人承租房屋的權利。但是同時,房東也有不租的權利,這兩種權利發生沖突如何處理呢?

什么是優先承租權?

關于優先承租權,我國現行法律并無明文規定,這種優先權類似于法律中所規定的承租人的優先購買權。《合同法》第230條規定:出租人出賣租賃房屋時,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。兩者都反映了租賃權的物權化傾向。

在一些地方性法規中,已經對優先承租權進行了明確規定。開始一些有益的探索,如《上海市房屋租賃條例》第44條規定:“房屋在租賃期滿后繼續出租的,承租人在同等條件下享有優先承租權。”

承認優先承租權其實就是賦予租賃權更大的物權效力,使其在租賃合同期間擁有的排他性延續到租賃合同期滿后的一段時間內。相對的,出租人的所有權受到了限制,也與合同自由原則有一定的沖突,而且過分強調承租人的優先承租權容易侵犯出租人對租賃物的所有權。因此在司法實踐中,租客是否享有優先承租權,在適用時有較為嚴格的條件。

優先承租權的行使條件

1.有繼續出租的可能。出租人有可能是所有權人,也有可能是房屋中介公司、轉租人等等身份,如果出租人在租賃合同到期時已經喪失了該房屋的使用、收益的權利,那么優先承租權的行使也就喪失了基礎條件。

2.出租人愿意繼續出租。如果出租人明確表示要將房屋收回,收回以后自用或者賣出,不再繼續出租,那么優先承租權不能對抗物權人的處分權利。

3.雙方租賃合同中約定了承租人享有優先承租權。由于我國法律沒有明確規定優先承租權,如果地方性法規也沒有明確約定的情況下,司法實踐中,租賃合同中有無約定優先承租權,以及約定的優先承租權行使的條件是否滿足,是判斷承租人能否主張該權利重要的一點。

4.在同等條件下行使。優先承租權不僅需要保護承租人的利益,同時也不得侵害出租人的利益,因此優先承租權應當參照優先購買權的規定,僅在同等條件下可以行使。此處的同等條件包括租賃價格、租賃期限、租金支付方式以及其他與租賃有關的其他條件,如房屋用途、維修責任、裝修約定等等。

就張老板的糾紛來說,雙方的租賃合同約定了張老板有優先承租權,但是基于合同自由原則,房東的締約合同自由并未受到限制,也就是說,如果房東不打算將門面繼續出租的話,張老板的優先承租權無法實現。換句話說,房東只有在不再打算租賃的情況下,租客才喪失優先承租權。

因此張老板想要繼續續租,主張自己有優先承租權是無法獲得法院支持的。

而且租賃合同到期后,如果租客沒有在合理期限內搬離,而是繼續占用并使用的,還有可能需要承擔占用期間的使用費用。

如果是房東想要繼續出租,但是想與第三人簽約而非現在的租客,那么租客就可以主張優先承租權,如果房東違反約定租與他人,租客可以主張該行為無效。

因此,在訂立租賃合同,或者續簽合同時,應當將雙方的權利義務約定清楚,并形成書面的協議。如裝飾裝修在合同到期時應當怎么處理、合同到期時什么情形視為繼續租賃,以及違反優先承租權的違約金等等。尤其是長期租賃合同,在租賃期間,房東與租客有時口頭上對租賃合同進行了變更,但是最終如果沒有證據能夠證明,則該主張也無法被采信。


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