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同一個城市里,樓市“冰火兩重天”,是什么原因?

2019-07-05 點擊 評論

隨著國家對房地產宏觀調控逐漸加強,樓市分化日益明顯,如何去正確判斷一個城市房地產的情況到底如何?如何去看待有些城市二手房有價無市,而一手房也就是新建房不斷上漲呢?

一、對于絕大多數城市來說,一手房價格上漲是必然,二手房卻未必

1、一手房

影響新建房價格上漲的因素有很多,任何一個都足以使得房價上漲。比如土地升值、建筑材料、人工成本上升、通貨膨脹和地方行政干預等。可以說,任何一項因素都足以導致一個城市的新建房價格上漲,因為房價上漲,無論對開發商、地方還是建筑商、材料供應商來說,都是利大于弊的。只有保證房價不斷上漲,地方的土地才能賣一個好價錢,開發商才有拿地的動力,建筑商和材料商才有利可圖。所以,這也是為什么絕大多數的城市新房價格都會上漲的主因。

2、二手房

二手房市場是一個相對純粹的市場,有價格波動是正常的。影響二手房價格的關鍵因素,就是房屋的供應量和購買量,一般來說,購買二手房的人群都是屬于剛需一族(很少看到投資者購買二手房),這部分人本身財力有限,需要時間積累才能形成購買力。所以,二手房市場會經常出現價格波動,二手房市場才是一個純粹的市場。尤其對一些三四線城市來說,本身的房產供應量就過大,加上這幾年棚改導致了本地對房產的需求量急劇下降,房產處于相對過剩的狀況下,二手房有價無市也就是必然。包括一些二線城市也會出現這樣的情況,簡單的理解,二手房市場的價格完全取決于市場供需情況。所以,很多人以二手房市場情況來判斷一個地方房地產市場是否健康。

二、當一個城市二手房有價無市,新建房價格卻在不斷上漲時,就值得警惕了

1、表明這樣的城市房產已經不適合投資

為什么很多購房者都會選擇新建房作為房產投資的對象?因為大多數新建房都有較大升值潛力,一般新房都是2-3年后才交付,兩年后,周邊配套、教育資源、交通等不斷完善,房價出現一定程度的上漲是大概率事件。二手房所在的區域本身就相對成熟,升值空間有限。另一方面,當一個城市的二手房價格趨于穩定或開始下跌時,表明這個城市購買力已經出現問題了,城市人口流入產生的住房需求,已經遠小于房地產供應,或者過去一段時間的房價上漲,使得購買力不足,無論從哪種情況來看,這些城市的房產都已經不適合投資了。

2、當一個城市新房價格下跌,二手房價格上漲時,一定要選擇購買現房

這段時間,爛尾樓事件傳的很火,出現爛尾樓的城市,出現了一種比較特殊的現象,新房價格下跌,二手房價格卻上漲,這說明這個城市的剛性需求,購買力還是有的,但是大家對新房已經不信任,這個地方的房地產市場出現了問題,在這樣的城市購房千萬要小心,切記現房購買為主。

綜上所述,新房二手房的價格上漲或者下跌,可以完美地闡釋一個城市的房地產市場健康程度如何。一般來說,新房二手房價格同時上漲,說明這個城市房地產是健康的;新房上漲,二手房不漲或下跌,說明已經不適合投資;新房下跌,二手房價格上漲,說明這個城市的房地產市場已經出問題了,趕緊逃離。


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